Átfogó szabályozási javaslat ingatlan adásvételekhez és bérletekhez kötődő műszaki és jogi felméréssel kapcsolatban
A hazai ingatlanközvetítői és értékbecslői szakma működése sajátos jegyeket mutat a szomszédos, illetve a tengerentúli országokban kialakult ingatlanszakmai viszonyokhoz képest. A különbségeket természetesen számos körülmény befolyásolhatja, melyet kulturális, gazdasági, szociológiai, jogi különbségek is indokolhatnak, azonban fontosnak tartjuk, a jelenlegi hazai szakmai körülmények elemzését, a jogi háttér értékelését gyakorlati szemmel.
A szakmai tapasztalatok értékelése tükrében elmondható, hogy az ingatlanszakma fejlődésének igénye hosszú ideje megfogalmazódott már, melyet minden jelentős szakmai szervezet elengedhetetlen lépésnek tart. Az igény természetesen nem csak szakmai körben, de lakossági szinten is érzékelhető.
Jelen felmérésünket az ingatlanközvetítői és értékbecslői szakmát érintő általános szakmai problémákat feltáró céllal állítottuk össze, melyben megoldási javaslatot is kínálunk a problémák kezelésére.
A szakma működését érintő jelentős tények, körülmények:
Itthon a meglévő vállalkozáshoz lehet ingatlanközvetítői regisztrációt intézni, tehát a tevékenységet bejelenteni a Jegyzői Hivataloknál. (Érdekesség, hogy a német gyakorlatban csak a regisztrációt követően lehetséges az ingatlanos iparűzési igazolvány kiváltása, ezáltal a működési engedély megszerzése.)
A tevékenység végzéséhez szükséges követelmények (vállalkozási forma, névjegyzékbe vétel stb.) megfelelő ellenőrzéséhez a Felügyeleti Szervek hatáskörét és eljárásrendjét meghatározó törvényi értelmezés, - a vizsgálati tapasztalataink szerint- nem ad mindenki számára egyértelmű irányelvet. Bebizonyosodott, hogy több Jegyzői Hivatal eltérően foglal állást a hatályos törvényi értelmezés tekintetében.
A MIOSZ úgy gondolja, hogy a névjegyzékbe vételi regisztrációs szám kötelező feltüntetése az ingatlanhirdetésekben, mind a nyilvános ellenőrzést, mind a felügyeleti szervek munkáját megkönnyítenék.
A hazai ingatlanközvetítés további tényezői, melyek a tevékenységet sajátos módon alakították:
Pénzmosási törvény
Az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozások kötelezettsége, hogy megfeleljenek a 2017. évi LIII. törvény a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról (a továbbiakban: Pmt.) 65. § (1) bekezdésének, azaz a szolgáltató köteles belső szabályzatot készíteni a törvény alkalmazásáról és aszerint eljárni.
A jogalkotói szándék ellenére a pénzmosás és terrorizmus finanszírozásáról szóló törvény célja -véleményünk szerint- nem valósult meg a magánértékesítések magas aránya miatt, hiszen a törvény hatálya ez esetben csak az adás-vétel fázisában (ügyvédi közreműködéskor) terjed ki az érintettekre.
Az ingatlanpiaci értékesítések arányát tekintve magyarországi viszonylatban a magánértékesítések aránya jóval jelentősebb a közvetítői ügyletekhez képest, ez a bérbeadói piacon kb. 90%, az eladói piacon kb. 75% arányt jelent. A törvénymódosítás azon célja, hogy az ingatlanközvetítői szektor bevonásával az érintettek „átvilágítása” még a szerződéskötési időpontnál korábban lehetővé váljon, valójában az ügyfelek mintegy 10-25% -nál valósul csak meg jelenleg.
Ingatlan vagyon értékelőkre vonatkozó jogszabályok:
- Az ingatlan értékbecslők munkájuk során csak tényleges eladási adatokat használhatnak fel (25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 4. számú melléklet Jogszabály ITT
- Az ingatlanpiac tényadatokkal történő jellemzéséhez, az illetékhivatal szolgáltat adatokat, azonban az ingatlan lényeges műszaki állapotáról (falazatára, telkes ingatlanok felépítményének belső területének méretére, felújítottságára, korára, állapotára, elrendezésére stb.,) semmilyen információt nem tud biztosítani, így az értékbecslők számára ez az adatbázis gyakorlatilag használhatatlan. (33/2007. (XII. 23.) PM rendelet Jogszabály ITT
"4. § (1) Az általános tartalmú adatszolgáltatás keretében az állami adóhatóság az érintett ingatlanok vonatkozásában azon ügyletek következő adatait adja át, melyeknél az illetékkötelezettség a kérelemben megjelölt időszakban keletkezett:
a) közterület megnevezése és jellege,
b) külterületen lévő ingatlan jellege,
c) az illetékkötelezettség keletkezésének éve,
d) az illetékkiszabás alapjául szolgáló, forintban meghatározott forgalmi érték,
e) az ingatlan m2-ben meghatározott alapterülete, amennyiben az rendelkezésre áll:
ea) az adatkéréssel érintett felépítményhez tartozó telek m2-ben meghatározott alapterülete, vagy
eb) az adatkéréssel érintett felépítményhez tartozó közös tulajdoni illetőség.
(2) * Nem adható ki az ingatlan adata, ha az adott jellegű ingatlanból az adott megnevezésű és jellegű közterületen - (1) bekezdés a) pont - csak egy darab felel meg a kérelmező által megjelölt szűkítési feltételeknek. Ez a korlátozás a 2. § a)-f) pontjaiban meghatározott valamennyi adatszolgáltatásra vonatkozik.”
Igazságügyi szakértők helyzete:
Az igazságügyi szakértőket a bírói gyakorlat arra kötelezi, hogy csak illetékhivatali adatokat használhassanak fel munkájuk során, mivel ezeket az adatokat lehet csak "közhiteles adatok"-nak tekinteni. Ennek ellenére adathiányosság miatt, ők sem tudják ezen statisztikai adatbázist korrekt szakvélemény kiállításához használni. Ezzel a rendkívül nehéz helyzetbe kerül a szakma, hiszen szakmailag elfogadhatatlan gyakorlatra készteti őket.
Ingatlant kereső lakosságot érintő hiányosságok:
Az ingatlan megvásárlása vagy bérlése iránt érdeklődő ügyfelek sok esetben megtévesztve érzik magukat, mivel az ingatlanhirdetésekben megjelent információk, valamint az ingatlan tényleges megtekintése során tapasztaltak között jelentős a különbség. Nincs objektív és ugyanolyan értékrendszert használó általános felmérés, kötelező leírási irányelv, amely alapján az ingatlan valós jogi és műszaki állapotát meg lehetne ismerni, már az ingatlan bejárása előtt. A valódi állapotot jelenleg csak az ingatlan megtekintése után szubjektíven lehet felmérni vagy még akkor sem.
Az illetékhivatalok munkáját is adathiány nehezíti:
A földhivatali adatok mellett helyszíni szemlén rögzített adatok állnak az Illetékhivatalok rendelkezésre, sok esetben azonban az adatgyűjtés nehéz (zártkert, tanya stb.) Az illeték mértékének meghatározása gyakran sok éves tapasztalat alapján lehetséges a Hivatalok számára.
Egy központilag egységes, részletes, előre meghatározott műszaki adatokat is tartalmazó adatbázis kialakítása, az Illetékhivatalok számára is reálisabb, pontosabb illeték meghatározást tenne lehetővé, ezzel -a jelenleg rendelkezésre álló adatok miatt- hibásan kiszabott illetékreklamációkat is csökkenteni lehetne. A központi adatbázist nem csak az értékbecslőknek és igazságügyi szakértőknek tudnák szolgáltatni (ezáltal bevételt generálva az államnak), hanem ily módon az Illetékhivatalok is profitálhatnának belőle.
A jelenlegi helyzethez képest, nagyobb mértékben tudnák íróasztal mögül pontosabban megállapítani az ingatlan megszerzéséhez kötődő illetéket. Az állam nem csak az illeték kiszabási eljárási időt, hanem a helyszíni kiszállások költségének jelentős részét is csökkenthetné, továbbá az ingatlanok részletesebb adatainak birtokában, magasabb illetékbevételre is szert tehetne pontosabb értékmeghatározás segítségével.
Ingatlanadózás hazai rendje:
Ha létezne az ingatlan eladásokhoz és bérbeadásokhoz köthető részletes, kötelező központi felmérés, akkor az Önkormányzatok rendelkezhetnének reális ingatlanadó kiszabásához szükséges adatbázissal (legalábbis lehetőségével), amely -a jelenlegi helyzettel ellentétben- nem csak területalapú megközelítésre (az ingatlan telekterületére, illetve társasházi albetétek alapterületére) szorítkozna elsősorban.
Képzett szakemberek:
Már a 90-es évek második felétől egészen a 2000-es évek elejéig, a Munkaügyi Központokon keresztül -állami támogatással- több tízezer ingatlanközvetítőt és vagyonértékelő szakembert képeztek ki és képeznek azóta is folyamatosan, akik megfelelő képesítéssel rendelkeznek a fentiekben említett, irányított felmérés, egy központi adatbázis elkészítéséhez. A szakemberek, ha az adás-vételekhez és bérletekhez kötelezően előírtan végeznék a központi felmérést, néhány év alatt jelentős és megfelelő adatbázishoz juthatna az állam.
Ingatlanos presztízs a hazai piacon:
Fontos hangsúlyozni, hogy mára nem csak szakmai körökben fogalmazódott meg a kontrollálható, etikus ingatlanközvetítői szolgáltatás, vagyis erre alkalmas környezet igénye, hanem a lakosság, mint ingatlanközvetítői szolgáltatást igénybe vevők körében is. A tisztességes munkából megélni kívánó ingatlanközvetítő teljes mértékig ki van szolgáltatva a jelenlegi gazdaság körülményeknek, jogszabályi környezetnek. Versenyelőnyét naponta veszélyezteti a külső környezet, a tisztességtelenül és engedély nélkül dolgozó kollégák magas aránya, mely alapvetően a teljes iparág megítélését is veszélyezteti. A törvényi szigor nélkül nem várható változás, a szakma jelenleg alulról jövő kezdeményezése csupán nem elegendő.
Az "Etikus Ingatlanos" Tanúsitó Védjegy felépítésével, mind a lakosság, mind a szakma igénye valósulhat meg. A Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége elkötelezetten támogatja e független kezdeményezést, melytől az ingatlanközvetítői társadalom „fehérítése” is várható.
Javaslatunk, a jelen helyzet rendezésére és új törvényi szabályozás átgondolására:
Törvényi szinten kötelezze az állam az ingatlanukat értékesítő vagy bérbeadó személyeket/tulajdonosokat, hogy az Energetikai tanúsítványhoz hasonlóan –még az ingatlan értékesítése vagy bérbeadása előtt–, készíttessék el az ingatlan részletes műszaki és jogi felmérését.
A felmérés térjen ki
- a Pénzmosási tv. által előírtak betartására,
- az ingatlan átlagostól eltérő értéknövelő és értékcsökkentő szempontjainak felsorolására, fénykép dokumentációval is alátámasztva,
- általánosságban készüljenek fényképek és alaprajzok az ingatlanról,
- vizes helyiségek (konyha és fürdőszoba, WC) állapotáról,
- felújítások idejéről,
- az ingatlan falazatára és szigetelésére vonatkozó állapotról,
- az ingatlan építésének évéről stb.
Ezek az adatok az illeték és adók értékalapú vetítési alapját alapvetően meghatározó tényezők.
A javaslatok megvalósításából származó előnyök:
- Az Illetékhivatalok az illeték kiszabásakor kevesebb helyszíni kiszállással, pontosabban tudnák kiszabni a helyes értéken meghatározott illetéket, mellyel az államigazgatás pénzt takaríthat meg és magasabb illetékbevételekhez juthat.
- Az értékbecslők munkájuk során megfelelő tartalmú, jogtiszta, egységes összehasonlító adatokhoz tudnának jutni.
- Az igazságügyi szakértők eleget tudnának tenni a jelenlegi bírói gyakorlatnak, kötelezettségüknek, mely szerint csak közhiteles illetékhivatali adatokat használhatnak fel szakértői tevékenységük során.
- A pénzmosási tv. hatályát ki lehetne terjeszteni az ingatlanügyletek 100%-ra. A kötelező beazonosítás során már korábbi fázisban felderíthetővé válna, a büntetendő cselekmények elkövetéséből származó pénz a tisztára mosására, valamint a terrorizmusnak pénzzel vagy pénzben nem kifejezhető értékkel bíró dologgal való támogatása.
- A lakosság – ingatlan vásárlók és bérlők – objektív központi felmérés alapján tudnák összehasonlítani az ingatlanokat, még az ingatlan személyes megtekintése előtt.
- Az ingatlanközvetítők -az ingatlanközvetői tevékenységük szolgáltatásait kiegészíthetnék, a műszaki és jogi felmérések elkészítésével. Az ebből származó bevétel által sokkal stabilabb, rendszeresebb bevételhez jutnának -a jelenleg kizárólag teljesítés esetén kalkulálható jutalékból származó bevétel helyett-, mely a vállalkozás költségeit, valamint az üzletszerűen végzett tevékenységet vállalhatóbbá tenné.
Köles Zoltán - MIOSZ főtitkár