A Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (MIOSZ) – az ingatlanközvetítői szakma független érdekvédelmi szervezete – nevében fordulok Önhöz, az alábbi megkereséssel.

Szövetségünk, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége tömöríti Magyarországon a legtöbb ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozást. Ezért is tekintjük feladatunknak a szakma érdekképviseletét.

A MIOSZ 1999. december 21-én létrehozott, önkéntes alapon szerveződött Szövetség, célkitűzései között szerepel az ingatlanközvetítői szakmai működés személyi és technikai színvonalának, hatékonyságának növelése, egységes gyakorlati irányelvek kidolgozása és érvényre juttatása, jogi-, szakmai- és gazdasági továbbképzések, konferenciák szervezése  és koordinálása, valamint a  Szövetség tagjainak érdekképviselete,  ill. a tagság fokozott együttműködésének megvalósítása.

A szakmai célkitűzéseink között szerepel továbbá, hogy az ingatlanközvetítői tevékenységet folytató vállalkozások jogszerűen, etikusan, a szakmai elvárásoknak megfelelően végezzék a munkájukat.

Szövetségünk általános szakmai és a szakmát érintő jogszabályi kérdésekben országszerte, folyamatosan, évek óta tart előadásokat, mely a szakma képviselőivel személyes és folyamatos érdekegyeztetést és általános szakmai helyzetfelmérést is lehetővé tesz. Ez, valamint a több évtizedes szakmai munkásságunk, tapasztalatunk alapján az alábbiakban szeretném felhívni figyelmüket az ingatlanközvetítői szakma jogi helyzetére, valamint az állami szervek hatáskörét érintő problémákra, ugyanis meggyőződésünk, hogy megfelelő szintű szakmai előrelépés, csak kormányzati intézkedések, törvényi szabályozás mellett valósulhat meg, megfelelő jogszabályi környezetben.

Megkeresésemmel szeretném felhívni a figyelmét a szakmánk jelentőségére, arra, hogy egy jól szabályozott ingatlanközvetítői szféra, milyen pozitív hozadékot jelentene, mind az állami szervek, mind pedig a lakossági és vállalkozói érdekek tekintetében egyaránt.

  

TAPASZTALATAINK

 

Országos reprezentatív minta vételezéses felmérésekkel 2018. szeptembere óta rendszeresen (félévente) vizsgáljuk az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet folytatók körében az engedély nélkül működő piaci szereplők arányát. Megállapítható, hogy - megyétől és időponttól függően - 26-51% között van azok aránya, akik nem rendelkeznek a működéshez szükséges hatósági engedéllyel (nincs OKJ végzettségük vagy vállalkozásuk, és ezek hiányában a jegyzői ingatlanközvetítői névjegyzékben sem szerepelnek), így tevékenységüket jogszerűtlenül végzik.

Látva azt, hogy mekkora verseny hátrányt okoz az illegálisan működő ingatlanközvetítők tevékenysége a legális munkavégzőkkel szemben (akik sem adót, sem egyéb közterheket nem, vagy nem megfelelő mértékben viselnek), az ország legnagyobb ingatlanközvetítői szakmai tömörüléseként úgy gondoljuk, hogy a jogszerűtlen munkavégzés visszaszorítása nem csak szakmai fejlődésünk egyik záloga, de egyben közérdek is!

 

Mindemellett fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy nem csak az említett szakmai körökben fogalmazódott meg a kontrollálható, etikus ingatlanközvetítői szolgáltatás, az erre alkalmas környezet igénye, de a lakosság, mint az ingatlanközvetítői szolgáltatást igénybe vevők körében is. Ezt bizonyítja, hogy a piacon egyre nagyobb igény mutatkozik – a MIOSZ által működtetettet – az önkéntes alapú Etikus Ingatlanos Közösség, és az azt képviselő Etikus Ingatlanos Tanúsító Védjegy alatt működők munkájára. (Szellemi Termékek Nemzeti Hivatala az M 18 02902 ügyszámú védjegyet 228 021 sz. alatt lajstromozta.)

 

Felmérések eredményeként kijelenthetjük, hogy a szakmánk egyik legnagyobb problémája, az engedély nélkül működők magas aránya, melynek visszaszorítására több tekintetben is egyidejű, törvényi szintű rendezésre lenne szükség. A szakmai problémák megoldására a következő – a fogyasztók és az állam érdekeit egyaránt pozitívan érintő – javaslatokat tesszük.

 

JAVASLATAINK

 

I. AZ INGATLANKÖZVETÍTŐI NÉVJEGYZÉKEK NYILVÁNTARTÁSA ÉS HATÓSÁGI ELLENŐRZÉSE

 

A jogszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz történő bejelentése szükséges (Városi Jogú Polgármesteri Hivatal - Jegyzői), mely Hatóságnak a névjegyzéki nyilvántartást (a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet értelmében) hozzáférhetővé kell tennie. Az Ingatlanközvetítői szakmai névjegyzék nyilvántartásának célja, hogy Felügyeleti Hatóságként biztosítsa és ellenőrizze a szakmában szereplő természetes személyek, egyéni vállalkozók és gazdálkodó szervezetek törvény által előírt szakmai végzettségének, illetve a szabályos működésének feltételeit.

Jelenleg nem naprakész az országos nyilvántartás, de nem csak ez a probléma, hanem az is, hogy megszűntek a jegyzői hivatalok ellenőrzései is. Pedig a jogosulatlanul munkát végzők folyamatosan jelen vannak a hirdetési oldalakon, az emberek életének legnagyobb vagyontárgyát esetleges szakértelem és tudás nélkül képviselve.

Az ingatlanközvetítők felügyeleti szerve csak bejelentés alapján vizsgál! Olyan közvetítőnek magát kikiáltó személy pedig nincs is a látókörében, aki végzettség nélkül végzi a tevékenységet.

 

Javaslatunk: Egységes, országos nyilvántartás naprakész vezetése és a feketézők kiszűrése érdekében az ellenőrzések folyamatos indítása.

Ha a jegyzői hivatalok nem tudnak, vagy nem akarnak fentieknek megfelelni, akkor javasoljuk a nyilvántartási és ellenőrzési jogköröket a kamarák hatáskörébe helyezni. Erre vonatkozólag nyitottságot tapasztaltunk a kamaráknál.

Várható eredmény: A jogszerű működés ellenőrzése mind az állami hivatalok (Jegyzői Hivatal, Fogyasztóvédelmi Hivatalok, NAV), mind a lakosság, mind pedig a szakma számára egyaránt biztosítható lenne. Továbbá a jogszerűtlenül dolgozó ingatlanközvetítők ily módon kiszűrhetőek lennének.

 

II. AZ ÜZLETSZERŰ INGATLANKÖZVETÍTŐI TEVÉKENYSÉG TÖRVÉNYI SZINTŰ MEGHATÁROZÁSÁNAK SZÜKSÉGSZERŰSÉGE

 

A Hivatalokkal (Jegyzők, NAV) történt egyeztetés során azt tapasztaltuk, hogy amikor az “ingatlanos” nem rendelkezik semmilyen vállalkozással (tehát magánszemélyként végzi a tevékenységét), a Jegyzők jogalap hiányában nem tudnak eljárást indítani. Arra hivatkoznak, hogy az üzletszerűség nem bizonyítható (illetve csak vállalkozások felett járhatnak el), ugyanis a Jegyzői Hivatalok hatáskörét és eljárásrendjét meghatározó Kormányrendelet nem ad egyértelmű iránymutatást arra, hogy milyen körülmények merítik ki az „üzletszerűség” fogalmát.

Ennek a paradox helyzetnek a megoldása nemcsak lakossági igényként merül fel, hanem számos államigazgatási szerv (pld. NAV Pénzmosási Osztály) mindennapi hatósági ellenőrzési munkáját is lehetetlenné teszik.

 

Javaslatunk: Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység törvényi szintű definiálása. A mi javaslatunk az, hogy törvényben kellene szabályozni, hogy mi minősül üzletszerű tevékenységnek (pld. 2 ingatlannál többet hirdet) és aki ezt túllépi, az csak a névjegyzéki regisztrációs szám megadásával hirdethessen a hirdetési portálokon. Ezért az adott hirdetési felület vállaljon kötelezettséget és felelősséget.

Viszont ez, a működő vállalkozással nem rendelkező réteg is folyamatosan hirdet az ingatlanos portálokon, akár 3-4-5-6 ingatlant egyszerre. Ami logikusan kimeríti az üzletszerűség fogalmát. A mi javaslatunk az, hogy törvényben kellene szabályozni, hogy mi minősül üzletszerű tevékenységnek (pld. 2 ingatlannál többet hirdet) és aki ezt túllépi, az csak a névjegyzéki regisztrációs szám megadásával hirdethessen a hirdetési portálokon. Ezért az adott hirdetési felület vállaljon kötelezettséget és felelősséget Szakmai tapasztalatunk alapján, az „üzletszerűség tényállásának megállapításához” hirdetési felületeken feladott, egyidejű 2 db ingatlan hirdetés megjelenése, elegendő feltétel lehet.

Várható eredmény: A Jegyzői Hivatalok – mint ingatlanvállalkozás-felügyeleti szervek – ellenőrzési eljárásainak segítése, a szabálytalanul működő ingatlanközvetítők kiszűrése, a törvényalkotói szándék érvényre juttatása, mind elősegítené az engedély nélküli ingatlanközvetítők kiszorítását, ezáltal több adó- és járulék fizetést eredményezne szakmánktól az államkasszába.

 

III. AZ INGATLANKÖZVETÍTŐI REGISZTRÁCIÓS SZÁM KÖTELEZŐ FELTÜNTETÉSE A HIRDETÉSEKBEN

 

A Felügyeleti Hatóságoknak (Jegyzői Hivatalok) nincs kapacitásuk, vagy jogkörük a megfelelő szintű ellenőrzésre.

Ennek is eredménye a lesújtó 26-51%-os szabálytalan ingatlanközvetítői tevékenység gyakorlása.

Az állami feladatok növelése nélkül, egyszerű, de annál hatékonyabb intézkedéssel gyökeres változást eredményezne, ha kormányzati intézkedés keretében a névjegyzéki regisztrációs szám feltüntetése kötelezővé válna a hirdetésekben. A nyilvános felületeken, az irodai weboldalakon és hirdetési portálokon kötelezővé kellene tenni a jogszerű és üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység igazolása érdekében, a névjegyzéki szám feltüntetését, az országos nyilvántartásra mutató link megadásával. Sajnos a leginkább törvénysértő réteg marad ki az ellenőrzésekből.  Viszont ez a réteg is folyamatosan hirdet az ingatlanos portálokon 3-4-5-6 ingatlant egyszerre. Ami logikusan kimeríti az üzletszerűség fogalmát.

 

Javaslatunk: A hirdetési felületek, különös tekintettel a portálok kötelezése hirdetőik  ingatlanközvetítői regisztrációs számának feltüntetésére, továbbá a Jegyzői Hivatalok nyilvános, országos nyilvántartására mutató linkek beillesztése, a közvetítő jogszerű tevékenységének igazolására (így bizonyítva jogosultságának naprakészségét is).

Várható eredmény: Az ingatlanközvetítői tevékenység jogszerűségének, valamint az üzletszerűségre irányuló tény megállapításának ellenőrzése egyszerűvé és hatékonyabbá válna. A lajstromszám kötelező feltüntetésével a jogszerűség ellenőrzése automatikussá, a hirdetési portálokon keresztül megvalósíthatóvá válna.

Az ingatlanhirdetések – az üzletszerűség tényét feltételezve –, 2 db hirdetésszám felett kizárólag a regisztrációs szám igazolásával jelenhetnének meg. Mivel a szakmában a hirdetés, a marketing az értékesítés alapja, ily módon kényszerítő hatása révén, a szabálytalanul működők automatikusan ellehetetlenülnének, az ellenőrző hatóságok (NAIH, NAV, Jegyzői Hivatalok) munkája jelentősen egyszerűbbé válna.

Szövetségünk szakmapolitikai igénye, az engedély nélkül dolgozók versenyelőnyének megszüntetése is. A közterheket (adók és járulékok) nem vállalók, a normális irodai háttérrel és annak költségeivel nem rendelkezők, nem csupán az államot károsítják meg, de a jogszerűen, teljes infrastruktúrával és engedélyekkel működő piaci szereplőket is.

 

IV. KÖTELEZŐ INGATLANSZAKMAI SZÖVETSÉGI TAGSÁG

 

A piacon rendkívül magas (26-51%) az engedély nélküli ingatlanközvetítői tevékenységet végzők száma, akik feltételezhetően nem fizetnek adókat, járulékokat, szakmailag gyakran képzetlenek és – mivel egyetlen szakmai szervezet alá sem tartoznak – szakmailag nem ellenőrizhetők és felelősségre nem vonhatók. A MIOSZ a szolgáltatási minőség biztosítását a kötelező ingatlanszakmai szövetségi tagság előírásában látja.

 

Az ingatlanközvetítői szakma jogi és felügyeleti helyzetének rendezetlenségére válaszképpen, a szakmai és gazdasági szervezetek, – 2014. szeptember 26-án Etikai Kódex formájában – szakmai normákat fektettek le. Az Etikai Kódexet a szakmában dolgozó szervezetek 60-70%-a aláírta, képviselőiken keresztül.

A MIOSZ honlapján lehetőséget biztosít szakmai, etikai ügyek bejelentésére. Sajnos heti szinten érkeznek is a panaszok, mely bejelentésekből 10 esetből, talán, ha 1 alkalommal tudunk érdemben eljárni, mert a bepanaszolt fél nem tartozik sem a mi szervezetünkhöz, sem más, a kódexet aláíró szervezethez sem. A lakossági oldalon várnák a segítséget és nagy igény is mutatkozik ez iránt, de hatáskör hiányában nem tudunk eljárni a bejelentések java részében.

Véleményünk szerint, ha rendet szeretnénk tenni a szakmánkban, indokolt lenne az ingatlanközvetítő egyéneknek kötelezően egy szakmai szervezethez tartozni (lsd. Ügyvédi Kamara, MOHOSZ, stb.,), amely szakmailag és etikailag is felügyelné a működésüket és elősegítené az ellenőrizhetőségüket. Hazai területen rokon szakmában – az ingatlan- és vagyonértékbecslőknél – hasonló szabályozás van érvényben, hiszen a bankok részére értékbecslők esetében is, kötelező egy szakmai szervezet tagjának lenni.

 

Javaslatunk: Törvényi szabályozás keretében, a tevékenység végzésének feltételeként, Szakmai Szövetségben való kötelező tagság előírása.

A Szakmai Szövetségek működését – szintén törvényi szabályozással – Etikai Bizottság és Etikai Fegyelmi Bizottság meglétéhez kellene kötni, jogkörüket az etikai és szakmai jogsértő magatartás vizsgálatára kiterjesztve, egységes Etikai Normagyűjteményben megfogalmazott irányelvek és szabályok szerint. Mindemellett az Etikai kódexet, mely a BKIK segítségével jött létre, Kamarai szintre kell emelni, mert csak így lehet egységesen kezelni az etikai ügyeket. Ezt természetesen kiegészítheti minden szövetség extra követelményekkel is. A BKIK visszajelzése alapján irányukba is érkeznek etikai panaszok az ingatlanközvetítők tevékenységével kapcsolatban.

Javaslatunk szerint a Szövetségi Fegyelmi (elsőnek Etikai-, és súlyosságtól függően Fegyelmi Bizottság.) Bizottságok saját jogkörükben eljárva, első körben kivizsgálnák az etikai szakmai vétségeket (ezáltal mentesítenék a kamarát a kisebb horderejű szakmai kérdések megtárgyalásától és megfelelő szakmaiságot biztosítanának a szövetségek az ügyek kivizsgálásában is). Majd az etikai ügyeket – súlyosságuktól függően – a szövetség felterjesztené a kamara Fegyelmi Bizottságához. A Kamarai etikai kódexben kötelezően meg kellene jelölni, hogy mik azok az ügyek, amiket a Kamara Etikai Bizottságához kell felterjeszteni, mintegy fellebbviteli fórumként. A Kamara súlyos vétségek esetén pénzbüntetés megállapítására, vagy akár az országos szakmai névjegyzékből való törlés kezdeményezésére is jogosult kell legyen. Eldöntendő kérdés lehet, hogy ha a kötelező szövetségi tagság esetén a Fegyelmi Bizottságok megállapítják a súlyos szakmai vétséget, akkor már közvetlenül is jogkört kellene biztosítani a szakmai Szövetségeknek az ingatlanközvetítői tevékenység eltiltásra, illetve lehetőséget kellene biztosítani az ügyek továbbítására a jegyzők felé. Nagy fogyasztóvédelmi hiányosságnak tartjuk, hogy jelenleg nincs ilyen fórum, amely ezekkel az ügyekkel foglalkozna a szakmában tevékenykedők egészére vonatkozóan. 

Várható eredmény: A feketén történő foglalkoztatás, az adófizetés-elkerülés csökkentésén felül, a kötelező szakmai szervezeti tagság lehetővé tenné a fogyasztók érdekképviseletét, vitás ügyekben sok esetben a bírósági eljárások mellőzését.

Minden egyes etikai vétség rossz fényt vet a szakma jó hírére, megrendíti az ügyfelek bizalmát, ezért joggal várható el, hogy a szakma nagy része által elfogadott (2014) Etikai Kódexben foglalt szabályok megismertetése, betartása, betartatása, valamint ezzel szoros összefüggésben, a tevékenység jogszerű végzése és ennek szakmán belüli felügyelete biztosítva legyen.

 

V. JAVASLATOK A PÉNZMOSÁSI TÖRVÉNY VÉGREHAJTÁSÁVAL KAPCSOLATBAN

 

Szövetségünk, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége, tömöríti Magyarországon a legtöbb ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozást. Ezért is rengeteg tapasztalatunk van a Pmt. gyakorlati végrehajtásával kapcsolatban.

Alábbiakban szeretnénk összefoglalni a Pmt.-vel kapcsolatban felmerült legellentmondásosabb helyzeteket, amely a munkánk során a végrehajtást megnehezíti vagy ellehetetleníti.

A Pmt. előírja a vevők, vételi szándékkal élők átvilágítását is. Legnagyobb problémánk az, hogy a vevővel írásos, szerződéses viszonyban nem állunk, így kötelezni sem tudjuk arra, hogy részünkre az elvárt nyilatkozatokat megtegye. Szeretném szemléltetni gyakorlatban azt a helyzet, mely előfordulhat a munkánk során.

Az érdeklődő telefonál és felvilágosítást kap tőlünk egy adott ingatlannal kapcsolatban. Az ingatlanközvetítői gyakorlat az, hogy ezt követően személyesen mutatjuk be az ingatlant, de ekkor még a vevő, csak egy megtekintő fél, ezért a törvény értelmében az átvilágítást még nem kell elvégezzük. Egy komoly érdeklődő általában egy második megtekintés után nyilvánítja ki vételi szándékát. Ideális esetben ezen a megbeszélésen is jelen vagyunk és a szükséges nyilatkozatokat bekérhetjük a vevőtől, ha vételi szándékkal kíván élni. Viszont előfordul az a helyzet, amikor már nem vagyunk jelen a második megtekintéskor, mert sem a vevőt, sem az eladót kötelezni nem tudjuk, hogy csak a mi jelenlétünkben folytathatnak tárgyalásokat egymással. Ha ezen a megbeszélésen a mi közreműködésünk nélkül állapodnak meg a szerződéskötésben, ill. a szerződéskötés időpontjában, akkor ebben az esetben két lehetőség adódik.

- Az egyik, hogy jelen leszünk az ügyvédnél a szerződéskötésen és ott megpróbáljuk a szükséges nyilatkozatokat a vevővel kitöltetni és az okiratait lemásolni – de ezzel az a probléma, hogy nincs olyan törvény, ami előírná, hogy mi ezen a szerződésen, mint a szerződő felek közötti jogviszonyt elősegítő közvetítő, kötelezően részt vehessünk. Sőt, mivel ilyen törvény nincs, ha az ügyvéd úgy gondolja, hogy a szerződéskötésen mi ne vegyünk részt, hivatkozva a saját irodájára, ügyvédi titokra, stb., akkor sajnos kénytelenek vagyunk elhagyni a szerződéskötés helyszínét is. Egyébként a helyszín amúgy sem a legideálisabb ahhoz, hogy a mi ügyvitelünkhöz szükséges nyilatkozatokat, másolatokat más irodájában elvégezzük. Elméletileg lehet természetesen hivatkozni arra is, hogy miért nem kérjük el az ügyvédtől az átvilágítási dokumentációt, viszont itt hasonló a helyzet, mint az előbbi példánál, miszerint törvényi kötelezettsége az ügyvédnek arra sincs, hogy részünkre az átvilágítási dokumentációt átadja, csak lehetősége. 

- A másik szituáció ennél is egyszerűbb, mert ott már az eladó és a vevő úgy állapodik meg, hogy minket, mint közvetítőket, el sem hív a szerződéskötésre az ügyvédhez. Így elvi lehetőségünk sincs az átvilágítási dokumentációt kitöltetni és a másolatokat elkészíteni. A vevőt hiába keressük szerződéskötés után, azzal, hogy végezzük el a törvény által aláírt átvilágítást, nem hajlandó együttműködni velünk, arra hivatkozva, hogy nincs semmilyen szerződéses kapcsolatunk egymással.

Szerencsésebb a szituáció, ha a fentiekben említett második ingatlan megtekintésen vételi szándéknyilatkozat íródik. Ezzel is van problémánk, mert törvény született arra vonatkozóan, hogy ingatlanközvetítő vételi szándéknyilatkozatot nem szerkeszthet, maximum, ha az ügyfelek hoznak valahonnan egy sablont, mintát, akkor az ingatlanközvetítő segédkezhet annak kitöltésében. Ez a helyzet sem erősíti a pozíciónkat abban, hogy a vevőt abba az irányba tudjuk befolyásolni, hogy a vételi szándéknyilatkozat aláírásával egyidejűleg az átvilágítási dokumentációt is kitöltsük. Mert így a legtöbb esetben maga a vételi szándéknyilatkozat kitöltése is elmarad és csak az ügyvédnél kötődik bármiféle írásos megállapodás, szerződés.

 

Javaslatunk: Olyan törvény megalkotása, amely vagy eltörli a vevő Pmt. általi átvilágítását az ingatlanközvetítők által, vagy törvényt kellene hozni arról, mely szerint a közvetített felek közötti adásvétel folyamatából nem zárható ki az ingatlanközvetítő, és megtalálni azt a függőségi viszonyt, mely által ez ki is kényszeríthető a felekből, de jelen példa esetén elsősorban a vevőtől.

  • A vételi szándéknyilatkozat ingatlanközvetítő általi alkalmazásának nem tiltása, hanem meghatározott feltételek közötti kötelező alkalmazása lenne az elvárható. Ez nemcsak a Pmt. oldaláról lenne szükséges, hanem a felek megfelelő szerződéses akaratának rögzítése miatt is tanácsos lenne, még az ügyvéd általi szerződéskötés előtt. Amennyiben ez egy intézményesített rendszer lenne, az adó elkerülési magatartás ezen keresztül is kontrollálhatóbbá válna. Elképzeléseink szerint, ez akár egy központi, szövetségünk vagy állami szerepvállalás által biztosított, nyomtatvány kitöltő platformon keresztül működő, új ügyfélkapus hitelesítő rendszer alkalmazásával is működhetne.
  • További segítség lenne a Pmt. törvény végrehajtásában, ha az ügyvédeket kötelezni lehetne arra, hogy ingatlanközvetítő jelen tudjon lenni az adásvételi szerződésen.
  • További segítség lenne a Pmt. törvény végrehajtásában, ha az ügyvédeket kötelezni lehetne arra, hogy kérés esetén kötelezően átadják a Pmt. átvilágítási dokumentációt az ingatlanközvetítők részére.
  • További XXI. századi megoldás lenne, ha a „Természetes személy megbízó, vagy a megbízó nevében vagy képviseletében eljáró természetes személy” beazonosítása az Ügyfélkapu bevonásával történhetne, a mostani, személyi igazolvány és lakcím kártya másolása helyett magyar állampolgárok esetén.
  • A lakosság által nem ismert és nem elfogadott, hogy a közvetítőknek a Pmt. eljárással kapcsolatban milyen kötelezettsége van, ezért a javaslatunk, hogy hozzanak létre egy kommunikációs büdzsét, amivel a lakosság részére közzéteszik az ingatlanközvetítők Pmt. általi kötelezettségét.

 

Várható eredmény: A Pmt. vevő oldali átvilágítása minden esetben megoldható lenne, a vételi szándéknyilatkozat intézményesített, ügyfélkapus bevezetésével. Egyben csökkenthető lenne az adóelkerülési és pénzmosási kockázat is.

 

VI. INGATLAN VÉTELI SZÁNDÉK KINYILVÁNÍTÁSÁNAK SZABÁLYOZÁSA

 

Az ingatlan vételi szándékának kinyilvánítására (például ahogyan a nyugati országokban az autóbérlés esetén megszokott) a vevő bankszámlája feltételesen legyen megterhelhető egy bizonyos összeggel, melynek célja a vételi szándék komolyságának konkrét pénzmozgás nélkül biztosítása. Ez az összeg (ügyleti biztosíték) csak akkor kerülne valós levonásra a vevőtől, ha a vevő a vételi szándéknyilatkozatban foglaltakat (pl: határidő) nem teljesíti vagy a szerződéskötéstől egyoldalúan eláll. Ez a kötelezettség a vételi szándéknyilatkozatban foglaltak teljesítésével, illetve az adás-vétel teljesedésével automatikusan megszűnne.

 

Javaslatunk: Ingatlan vételi szándék kinyilvánításának törvényi szabályozása után – a nyugati autóbérlés mintájára –, az ügyletekben alkalmazható legyen a feltételes bankszámla terhelés, a vételi ügylet biztosítékaként. 

Várható eredmény: Pénzmozgás nélkül biztosíthatóvá válna egy kötelezettségekkel járó ingatlan vételi ajánlat megtétele, továbbá, így az ingatlan ügylet nyomon követhető lenne a hatóságok előtt az adás-vétel kezdeti szakaszában is (Pmt.).

 

VII. FOGYASZTÓVÉDELEM BIZTOSÍTÁSA ÜZLETI CÉLÚ ELADÓKKAL SZEMBEN

 

Az újépítésű ingatlanok értékesítése miért nem kötött szakirányú végzettséghez?

A 90-es évek végén és a 2000-es évek elején több tízezer embert képeztek ki állami finanszírozásban ingatlanközvetítőnek a munkaügyi központokon keresztül. Ha egy asztalos ipari kellékanyagokat forgalmazó boltvezetőnek kereskedelmi végzettséggel is kell rendelkeznie, akkor miért nem kell a több tízmillió Ft-os ügyletek közreműködésében részvevő értékesítőnek ugyanúgy szakirányú végzettséggel rendelkeznie?

Javaslatunk, hogy minden üzleti célú, -hasznosítású ingatlan értékesítése ingatlanközvetítőn keresztül történhessen – beleértve az új építésű ingatlanok értékesítését, valamint a cég tulajdon értékesítést is – csak regisztrált ingatlanközvetítőn keresztül lehessen hirdetni és értékesíteni. Továbbá céges tulajdonú ingatlan értékesítéséhez kötelező legyen elkészíteni egy “értékbecslést” is.

A cég tulajdonban lévő ingatlanok melegágyai a pénzmosásnak. Lehet egy ingatlant áron alul kihozni és más érdekek szerint áron felül is lehet értékesíteni papíron, ami miatt jelentős adó bevételektől esik el az állam.

 

Javaslatunk: Minden cég tulajdonban lévő ingatlan értékesítéséhez készüljön értékbecslés.

  • Ne lehessen cég tulajdonú ingatlant értékesíteni szakirányú végzettség nélkül. A cég saját ingatlan eladása esetén kötelezően vonjon be ingatlanközvetítőt, vagy alkalmazzon ilyen végzettséggel rendelkező alkalmazottat.
  • A professzionális szakmai szereplő részéről - mint például ingatlanfejlesztő - a lakosság irányába történő értékesítés során a fogyasztó érdeke sérülhet a szakszerűtlen felvilágosítás miatt, miközben az ügyfél az élete során felhalmozott legnagyobb értékét vásárolja meg. Más területeken ehhez képest “filléres” árunál, szolgáltatásnál elő van írva a szakirányú végzettség.

Várható eredmény: A kötelezően elkészített értékbecslések által ellenőrizhető a valós piaci áron történő értékesítés, így megnehezítve a céges értékesítések általi pénzmosást, adóelkerülést. A szakember bevonása az értékesítési folyamatba elősegíti a fogyasztók (vásárlók) szakszerű és az ügy súlyához méltóan elvárható, megfelelő tájékoztatását.

 

VIII. ÁTFOGÓ SZABÁLYOZÁSI JAVASLAT INGATLAN ADÁSVÉTELEKHEZ ÉS BÉRBEADÁSOKHOZ KÖTŐDŐ MŰSZAKI- ÉS JOGI FELMÉRÉSSEL KAPCSOLATBAN

 

Alábbiakban feltáró céllal összegyűjtöttük az ingatlanközvetítői és értékbecslői szakmát érintő általános szakmai problémákat, hogy rávilágítsunk az ellentmondásokra, működési nehézségekre.

Külön-külön megvizsgáltuk az ingatlan érték megállapításában érdekelt feleket, és azt, hogy milyen nehézségekkel kell szembenézniük a valós ingatlanérték megállapításánál.

 

A szakma működését érintő jelentős tények, körülmények:

Ingatlan vagyon értékelők (értékbecslők)

- Az ingatlan értékbecslők munkájuk során csak tényleges eladási adatokat használhatnak fel (PM rendelet 25/1997. (VIII. 1.)

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99700025.PM

 

„A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.”

„16. az ingatlanpiaci környezet bemutatását és tényadatokkal történő jellemzését”, tényadatokat az illetékhivatal bár tud szolgáltatni, de az ingatlan lényeges műszaki állapotáról (falazatára, telkes ingatlanok felépítményének belső területének méretére, felújítottságára, korára, stb.,) semmilyen információt nem tud biztosítani, így az értékbecslők számára ez az adatbázis gyakorlatilag használhatatlan, mivel a rendeletben foglalt feltételeknek nem felel meg, mert:

„4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat kell vizsgálni:

 

4.1. Műszaki szempontok:

– károsodások,

– kivitelezési hibák,

– megszokottól eltérő méret,

– alapozás módja,

– fő teherhordó szerkezetek megoldásai,

– közbenső és zárófödémek megoldásai,

– tetőszerkezet kialakítása,

– határoló szerkezetek és nyílászárók,

– burkolatok minősége, értéke,

– szakipari munkák minősége, értéke,

– épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások, stb.,

A rendeletben hivatkozott alaphalmazt az illetékhivatali adatbázis képezné, de ahogy a lentiekből látszik, az adatbázis milyensége nem felel meg a „Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés” rendeletben meghatározott feltételeinek.

 

Az ide vonatkozó PM rendelet az illetékhivatali adatszolgáltatásról, „ingatlanok forgalmi értékadatainak szolgáltatási rendjéről”

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A0700033.PM&goto=-1

 

„4. § (1) Az általános tartalmú adatszolgáltatás keretében az állami adóhatóság az érintett ingatlanok vonatkozásában az ügyletek következő adatait adja át, melyeknél az illetékkötelezettség a kérelemben megjelölt időszakban keletkezett:

  1. a) közterület megnevezése és jellege,
  2. b) külterületen lévő ingatlan jellege,
  3. c) az illetékkötelezettség keletkezésének éve,
  4. d) az illetékkiszabás alapjául szolgáló, forintban meghatározott forgalmi érték,
  5. e) az ingatlan m2-ben meghatározott alapterülete, amennyiben az rendelkezésre áll:
  6. ea) az adatkéréssel érintett felépítményhez tartozó telek m2-ben meghatározott alapterülete, vagy
  7. eb) az adatkéréssel érintett felépítményhez tartozó közös tulajdoni illetőség.

 

Látszik, hogy a két felsorolás (teljesség igénye nélkül is) nem felel meg egymásnak, nem tudja a rendeletben meghatározott célt kiszolgálni az értékbecslők részére.

 

Alábbiakban felsoroljuk a piac azon szereplőit, akiknek fontos lenne egy megfelelő adattartalommal rendelkező illetékhivatali adatbázis hozzáférhetősége:

  • Igazságügyi szakértők: Az igazságügyi szakértőket a bírói gyakorlat arra kötelezi, hogy csak Illetékhivatali adatokat használhassanak fel munkájuk során. Ennek ellenére, ők sem tudják ezeket az adatokat megfelelően használni adathiányosságuk miatt.
  • Ingatlant kereső lakosság: Az ingatlan megvásárlása vagy bérlése iránt érdeklődő keresők, nagyon sok esetben megtévesztve érzik magukat, mivel az ingatlanhirdetésekben megjelent információk, valamint az ingatlan tényleges megtekintése során tapasztaltak között jelentős eltérést mutatkozik. Ennek oka az, hogy nincs egy objektív és ugyanolyan értékrendszert használó általános műszaki felmérés, leírás, amely alapján meg tudnák ítélni az ingatlan valós jogi és műszaki állapotát, még az ingatlan bejárása előtt. Jelenleg a valóságot csak az ingatlan megtekintése után láthatják.
  • Illetékhivatalok: Ha létezne a földhivatali adatok mellett nemcsak az energetikai besorolást rögzítő adatbázis, hanem ennél sokkal részletesebb, központilag, egységesen meghatározott műszaki részleteket is tartalmazó adatbázis – melyhez az Illetékhivatalok is hozzá tudnának férni –, akkor nemcsak szolgáltatni tudnák ezen adatokat az értékbecslőknek és igazságügyi szakértőknek (ezáltal bevételt generálnának az államnak), hanem az illeték kiszabásakor sokkal reálisabb adatok alapján határozhatnák meg a kiszabandó illeték mértékét. A jelenlegi helyzethez képest, több adat ismeretében tudnák íróasztal mögül megállapítani az ingatlan megszerzésével kapcsolatos illetéket. Így az állam csökkenthetné, nemcsak az illeték kiszabási eljárási időt, hanem a helyszíni kiszállások költségének jelentős részét is, továbbá az ingatlanok részletesebb adatainak birtokában, magasabb illetékbevételre is szert tehetne a pontosabb értékmeghatározás révén.
  • Ingatlanadózás: Ha létezne az ingatlan eladásokhoz és bérbeadásokhoz köthető kötelező központi műszaki felmérés, adatbázis, akkor az Önkormányzatok rendelkezhetnének reális ingatlanadó kiszabásához szükséges adatbázissal, amely – a jelenlegi helyzettel ellentétben – nem csak az ingatlan telekterületére, ill. társasházi albetétek alapterületére szorítkozna elsősorban.

 

Javaslatunk: Törvényi szinten kellene kötelezze az állam az ingatlanukat értékesítő vagy bérbeadó személyeket/tulajdonosokat, hogy az Energetikai tanúsítványhoz hasonlóan – még az ingatlan értékesítése vagy bérbeadása előtt –, készíttessék el az ingatlan részletes műszaki és jogi felmérését.

A felmérés térjen ki a Pénzmosási tv. által előírtak betartására is, továbbá az ingatlan átlagostól eltérő értéknövelő és értékcsökkentő szempontjainak felsorolására fénykép dokumentációval is alátámasztva. Ezen kívül általánosságban készüljenek fényképek és alaprajzok is az ingatlanról, vizes helyiségek (konyha és fürdőszoba, WC) állapotáról, felújításának idejéről, stb. Fontos lenne továbbá rögzíteni az ingatlan falazatára és szigetelésére vonatkozó állapotot és az ingatlan építésének évét is, melyek az illeték és adók vetítési alapját, alapvetően meghatározó tényezők lehetnek.  

Az illetékhivatal bizonyos kivételes esetekben – amikor helyszíni szemlét tart – készít műszaki felmérést is, ahogy ezt a 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet is előírja:

„5. § A részletes adatszolgáltatás az állami adóhatóság által a visszterhes vagyonszerzési ügyekben tartott helyszíni szemlén felvett adatok alapján történik. Ezen adatszolgáltatás során az állami adóhatóság a 4. §-ban meghatározott adatokon túlmenően – a házszám és helyrajzi szám kivételével – az illetékekkel kapcsolatos ügyiratok kezeléséről, valamint az illetékek kiszabásáról, elszámolásáról és könyveléséről szóló 40/2006. (XII. 25.) PM rendelet (a továbbiakban: illetékkezelési rendelet) 1. számú melléklete szerint nyilvántartott adatokat (a továbbiakban együtt: helyszíni szemlén felvett adatok) is átadja.”

Javaslatunk, hogy ezt a már gyakorlatban használt illetékhivatali nyomtatványt (vagy annak módosított változatát) egységesen használja minden olyan szereplő, aki jogosítványt kapna ezen felmérések elkészítésére.

A feladat ellátásához képzett szakemberek állnak rendelkezésre:

A 90-es évek második felében és a 2000-es évek első felében állami támogatással, állami pénzen, a Munkaügyi Központokon keresztül több tízezer ingatlanközvetítőt és vagyonértékelőt képeztek ki, akik rendelkeznek a megfelelő tudással és képesítéssel ilyen típusú, központilag irányított felmérés elkészítéséhez.

 

Várható eredmény: Ingatlan műszaki adatlap (törzs könyv) kötelező bevezetésével, egy folyamat több éves eredményével, alapjaiban nyílna meg a lehetőség több, égető probléma rendezésére: 

  • Az Illetékhivatalok az illeték kiszabásakor kevesebb helyszíni kiszállással, pontosabban tudnák kiszabni a helyes illetéket, mellyel az államigazgatás időt és pénzt takaríthat meg és magasabb illetékbevételekhez juthat.
  • Az értékbecslők munkájuk elvégzéséhez megfelelő tartalmú, jogtiszta, egységes összehasonlító adatokhoz jutnának.
  • Az igazságügyi szakértők eleget tudnának tenni a jelenlegi bírói gyakorlatnak, kötelezettségüknek, mely szerint csak Illetékhivatali adatokat használhatnak fel szakértői tevékenységük során.
  • Pénzmosási tv. hatályát ki lehetne terjeszteni az ingatlanügyletek 100%-ra. A kötelező beazonosítás során már korábbi fázisban felderíthetővé válna, a büntetendő cselekmények elkövetéséből származó pénznek a tisztára mosására, valamint a terrorizmusnak pénzzel vagy pénzben nem kifejezhető értékkel bíró dologgal való támogatása. 
  • Fogyasztók – ingatlan vásárlók és bérlők – objektív központi felmérés alapján tudnák összehasonlítani az ingatlanokat, még az előtt, hogy az ingatlant személyesen megtekintenék. A jelenlegi ingatlanérték megállapítás legtöbbször a hirdetési adatokból történik, főleg a magánszemélyek által. Ez melegágya a rossz ármegállapításnak és az ingatlan árak (valós tartalom nélküli) általános értéknövekedésének.  
  • Az ingatlanközvetítők a közvetítés által nyújtott szolgáltatás mellett a műszaki és jogi felmérések elkészítése által stabil, kiszámíthatóbb napi szintű bevételhez jutnának, melyből kiszámíthatóan tudnák fizetni vállalkozásuk költségeit, a vállalkozásuk járulékaikat, adóit.

 

 

IX. MENNYIRE BÍZHATUNK AZ ADÓ- ÉS ÉRTÉKBIZONYÍTVÁNY SZAKMAISÁGÁBAN?

 

Az adó- és értékbizonyítványt a helyi Önkormányzatok jegyzői külön jogszabályi rendelkezés alapján, az ügyfél kérelmére vagy valamely Hatóság megkeresésére állítják ki.

 

Adó- és értékbizonyítvány az alábbi ügytípusokban adható ki:

  • Termőföld értékesítése állam részére életjáradék fizetés ellenében
  • Otthonteremtési támogatáshoz
  • Hagyatéki eljáráshoz
  • Gyámhatósági ügyekhez és Bírósági végrehajtói ügyekhez

Az Adó- és értékbizonyítvány kiállításának jogszabályi rendelkezései, jogszabályi háttere:

 

Szükséges iratok az adó és értékbizonyítvány kiállításához:

  • Kérelem űrlap adó-és értékbizonyítvány igényléséhez
  • Az értékelni kívánt ingatlan 3 hónapnál nem régebbi tulajdoni lap másolata
  • Az ügylet tárgyát képező szerződés másolata

A hagyatéki, gyámhivatali és bírósági végrehajtási eljárásban kért adó- és értékbizonyítvány kiadása illetékmentes az Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 33. § (2) bekezdésében foglaltak alapján. Más esetben a kérelemre történő eljárás indításakor, illetéket kell fizetni.

 

Az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője által kiállított adó- és értékbizonyítvány tartalmazza:

  • az ingatlan és az ingatlanszerzők (tulajdonosok) adatait,
  • az érték megállapításánál figyelembe vett tényezőket, továbbá
  • az ingatlannak az adott időpontban fennálló hivatal által megállapított forgalmi értékét.

 

Az adó- és értékbizonyítvány törvényi hátteréről és eljárásrendjéről könnyen tájékozódhatunk, de hogy is készül a szakértői bizonyítvány a gyakorlatban?

Az értékmeghatározásról szóló igazolás különböző önkormányzati nyilvántartás és statisztika alapján kerül kiállításra, melyet az önkormányzat adócsoportja készít el.

A hatósági bizonyítvány tartalmát – az ellenkező bizonyításáig – mindenki köteles elfogadni,  önálló fellebbezésnek nincs helye.

Felmerül a kérdés, hogy egy ember életének jelentős eseményéhez kötött (öröklés, gyámhatósági- vagy bírósági eljárás, stb.) adó- és értékbizonyítvány kiállítását, miért nem az ingatlan értékbecsléshez értő, a piac változásaiban is jártas és az értékelésben gyakorlott ingatlanszakértők végzik?

 

Az ingatlan reális értékének megállapításához állapotfelmérés, helyszíni szemle szükséges, melyet gyakorlott szakembernek kellene végeznie, központilag egységes műszaki adatlap kitöltésével.

A felmérést követően – tapasztalataink szerint –, csak az értékbecslésre szakosodott, gyakorlott szakember tud olyan hiteles összehasonlítást és korrekciót elvégezni, mely az értékmeghatározást korrekt módon biztosítja, valamint számításait olyan nemzetközileg is elismert, tanított és gyakorolt elvek betartásával végzi, melyek biztosítják a szakmai hitelességet és az értékmeghatározás tényszerűségét.

Sok esetben az adatgyűjtés is nehéz (zártkert, tanya stb.), az illetékhivatali adatok pedig hiányosak, ily módon az értékmeghatározás, sok éves tapasztalat alapján lehetséges csak.

Hivatalos értékbecslői szakértői szemmel nézve talán érthető a kérdés, hogy miért az Önkormányzat adminisztratív feladatokat ellátó ügyintézője készít el, olyan hivatalos és rendkívüli súllyal bíró értékbizonyítványt, melynek elkészítéséhez sok esetben semmilyen szakirányú végzettséggel nem rendelkezik, és amely hitelességéért – a tv.-i körülmények miatt – a Jegyzők pedig kénytelenek felelősséget vállalni.

 

 Javaslatunk: Az adó- és értékbizonyítványok kiállítását a fent említett okból minden esetben szakirányú végzettséggel rendelkező ingatlanszakértő munkatársak végezzék el.

Egy központilag egységes felépítésű, részletes, előre meghatározott műszaki adatokat (is) tartalmazó (előző pontban részletezett) adatbázis létrehozásával. Ennek létrejötte megkönnyítené az Önkormányzatok számára is a hitelesebb értékmeghatározást.

Várható eredmény: A szakszerű és helytálló „Ingatlan adó- és értékbizonyítványok” az egész államigazgatás alapjait érintik (adók, illetékek, bírósági eljárások, stb.). Indokolt, hogy végzettséggel rendelkező szakemberek végezzék ezt a feladatot hiteles tanúsítványok kiállításával.

 

X. INGATLANKÖZVETÍTŐI VÁLLALKOZÁSOK INDÍTÁSÁNAK FELTÉTELEI

 

Jelen gyakorlat szerint, ha valaki ingatlanközvetítői vállalkozást szeretne indítani, akkor hamarabb tudja a tevékenységi körébe felvenni az ingatlanközvetítői tevékenységet, mint ahogy a törvénynek a tevékenység végzéséhez szükséges egyéb feltételeit teljesítené.

 

Javaslatunk: Forduljon meg a sorrend, először legyen meg a végzettsége és a névjegyzéki regisztrációja a kérelmezőnek és csak ezt követően tudja felvenni a tevékenységi körébe az ingatlanközvetítést. Erre a gyakorlatra Nyugat- Európai példák is vannak.

Várható eredmény: Kevesebb szabálytalanul tevékenykedő ingatlanközvetítő.

 

 

XI. GYAKORNOKI JOGOSULTSÁG BIZTOSÍTÁSA

 

A szükséges ingatlanközvetítői végzettséget 4-6 hónap alatt lehet megszerezni. Jelenleg az ingatlanközvetítői állás azonnali végzettséget követel meg a munkaadó és a munkavállaló részéről. Javaslatunk, hogy max. 2 éves időszakra vonatkozóan gyakornoki pozícióban lehessen foglalkoztatni olyan új munkavállalót, akinek még a szakirányú végzettsége nincs meg vagy csak folyamatban van. A gyakornok szigorú szakmai felügyelet mellett, “gyakornoki” névjegyzéki regisztrációval hivatalosan végezhesse a közvetítési folyamat bizonyos meghatározott elemeit.

 

Javaslatunk: Mentor felügyelete alatt, max. 2 éves gyakorlati idő erejéig, “gyakornoki” névjegyzéki regisztráció megkülönböztetéssel, gyakornoki pozícióban elkezdődhessen egy ingatlanközvetítői vállalkozásban a foglalkoztatott ingatlanközvetítői pályája.

 

Várható eredmény: A munkavállaló új szakmába való állásának megkönnyítése és annak szakmai támogatása, illetve ezen folyamat által új munkahelyek létrehozása. (bróket, ügynök, gyakornok megkülönböztetése is indokolt!!)

 

 

Összefoglalásképpen az ingatlanközvetítő szakma helyzetének normalizálását csak törvényi szintű intézkedések segítségével tartjuk megvalósíthatónak, ahol a jogszerűen működő gazdasági szereplők, olyan piaci, gazdasági környezetet, jogszabályi hátteret kapnak, amelyek kizárólag a legális és szakmailag ellenőrizhető munkavégzést teszik lehetővé. 

 

Fentiekre tekintettel, azzal a kéréssel fordulunk a Törvényalkotókhoz, hogy a MIOSZ szakmai helyzetjelentése, illetve szakmai javaslatainak megismerését követően, mérlegelje az ingatlanközvetítői szféra több, mint 30 éve szabályozatlan működését, jelenlegi rendezetlenségét, továbbá a szakma szabályozására tett javaslataink várható eredményét, különös tekintettel a várható adó- és járulékbevételek növekedésére, valamint a fogyasztói érdekek érvényesülésére, mely nem csak köz-, de egyben államérdek is.

https://www.miosz.hu