Nemrégiben MIOSZ-os szakértőink segítségével néztük meg, hogy hogyan fejti ki hatását a budapesti és a vidéki ingatlanpiacon a CSOK és az LTP.
Most a MIOSZ egyik partner értékesítő hálózatának tulajdonosa-, Balla Ákos is kifejtette nekünk véleményét.
A vele folytatott beszélgetés egyik fő konklúziója, hogy a várakozásokkal ellentétben nem pörgött még fel olyan szinten az piac, mint ahogy az a CSOK és az új építésű lakások ÁFA csökkentése miatt remélhető volt. Cikkünkben ennek okairól és a lehetséges megoldásokról is olvashatnak.
Mi a baj a CSOK-kal az eddigi tapasztalatok fényében?
Már az induló kommunikáció is előre vetítette azt, hogy problémák lesznek a CSOK kiterjesztésével, legalábbis, ami annak megértését illeti. A következmény: némi bizonytalanság és a lakásárak ebből következő indokolatlan megemelkedése. Ugyanakkor egy másik komoly gond is körvonalazódni látszik: a most beinduló társasházi fejlesztéseknél nem nagyon tudják majd igénybe venni a támogatást azok, akik egyébként élhetnének vele.
A CSOK kapcsán még mindig jellemző a bizonytalanság az ügyfelek körében - jelezte Balla Ákos, a Balla ingatlanirodák ügyvezető-tulajdonosa. Magyarázata szerint ennek oka elsősorban az, hogy már a kezdetekkor elhibázott volt a támogatással kapcsolatos kommunikáció, és ez még mindig nem lett igazán helyre téve.
Áremelkedéshez vezetett
A szakértő narratívája szerint egyszer csak váratlanul, egy egészen meglepő tartalommal elkezdte kommunikálni a kormány a CSOK megváltozott feltételrendszerét, és a szavak hallatán szinte mindenki igénybe szerette volna venni a lehetőséget, többségében még azok is, akik egyáltalán nem voltak jogosultak a CSOK-ra, mert nincsen gyermekük, nem is nagyon lesz, vagy mondjuk olyan lakást akarnak venni, mely semmilyen módon nem lenne alkalmas arra, hogy ezt a támogatást igénybe vegyék rá.
A félresikerült kommunikáció és az ebből eredő félreértések viszont felhajtották az ingatlanárakat, még azokon a területeken és azon lakástípusok esetében is, ahol tényleg esély sincsen arra, hogy ott és azon ingatlanoknál a CSOK valaha is éreztesse közvetlenül a hatását.
Balla Ákos szerint most az lenne nagyon fontos, hogy egy picit tisztábbá váljon végre a kommunikáció a támogatással kapcsolatban. Azt kellene elsősorban elmagyarázni az embereknek, hogy nem mindenki által elérhető ez a támogatás, illetve tisztázni, hogy pontosan ki, mikor veheti igénybe.
Meglátása szerint a piac egyébként remekül mozog, megindultak a fejlesztések, de ez nem a CSOK-nak köszönhető, hanem az ÁFA csökkentésnek, aminek következtében a fejlesztő tud olyan profitot realizálni, ami miatt megéri már építeni.
Az ÁFA csökkentéstől az ingatlanok nem lettek olcsóbbak, sőt inkább drágábbak lettek, és most is mindenki azt latolgatja, hogy milyenek lesznek a kivitelezési költségek. Nagyjából az a várakozás, hogy lényegesen drágulni fognak ezek a kivitelezési költségek, így a mostaninál is drágábbak lesznek a megépülő ingatlanok.
Csak kevés lakást érint, ahogy az áfa-csökkentés is
A szakértő kitért arra is, hogy nagyon sokan a megváltozott CSOK-ban csak egy ingatlanpiaci lehetőséget látnak. Elhangzottak olyan számok, miszerint 20-30-40 ezer lakás épülhet a támogatás hatására több év alatt, azt azonban tudni kell, hogy ez a mennyiség a lakásállományunknak még az egy százalékát sem éri el. A másik probléma, hogy ennek a számnak még a közelében sem vagyunk, úgyhogy a mai tendenciát látva ez a szám inkább 5-10 ezer lesz, 3-4 év alatt. És ezek a számok még rosszabbak lehetnek, ha a CSOK-os vevők a támogatás konstrukciója miatt lecsúsznak a jó lehetőségekről.
Balla Ákos hangsúlyozta, hogy itt a szervezett és tömegben épített társasház jellegű ingatlanokról beszél, hiszen az nem kizárt, hogy akinek van telke, az a CSOK-on felbuzdulva elkezd építkezni, illetve az ikerházas építkezések is beindulhatnak, de az önálló építkezések nem igazán tartoznak a mért ingatlanpiaci eseményekhez az ingatlanközvetítő irodák szempontjából.
A már említett ÁFA csökkentés volt a másik dolog, ami az elmúlt időszakban jelentősebb változást eredményezett az ingatlanpiacon, és ez szerinte vitathatatlanul egy jó intézkedés volt. Pozitívuma, hogy az ÁFA csökkentésnek van egy visszacsatornázott adóvonzata is, valamint fehéríti a gazdaságot. Ugyanakkor itt is mindössze egy százalékról beszélünk - a lakásállomány ekkora szeletét érinti ez a lépés -, ennyi az, amit az építőipari kapacitás elbír.
Mindennek hatására viszont ma már azt látjuk, hogy ismét színesebbé vált a lakásmix, visszajöttek a kisebb lakások, és jellemzően nincsenek benne a projektekben a nagy lakások. Tehát valójában a 41-70 négyzetméteres lakásokkal szélesedett ki a kínálati kör, valamint újra megjelent a már említett “egészséges lakásmix”.
Nem a CSOK-osok számára épülnek most a lakások?
A szakértő hozzátette, hogy új lakás vásárlása most egy erős középrétegnek, vagy inkább a felső rétegnek a luxusa. Ez persze azt is jelenti, hogy a fejlesztők nem a 60 négyzetméteres lakást vásárló, háromgyermekes CSOK igénylőkre számítanak, hanem alapvetően arra a tehetősebb rétegre, mely újépítésű lakást akar és tud is vásárolni magának. Ez abból is látszik, hogy a projektek kínálatában nagy számmal találunk nagy alapterületű penthouse típusú lakásokat, amelyik nyilvánvalóan nem a CSOK-os vásárlóknak készülnek, hanem egy exkluzív vevői keresletre.
Ebben a helyzetben viszont hátrányba kerül a CSOK-ot igénylő vásárló, hiszen a CSOK jelen állapotában egy utófinszírozott konstrukció, így számukra ezek a lakások finanszírozás tekintetében majd csak a fejlesztés legvégén lesznek elérhetők. Ez azt jelenti, hogy csak a teljesen elkészült lakásokat vásárolhatják meg támogatással, a még projektszinten létezőket nem.
Kérdés azonban, hogy mire támogatással megvehetnék az újépítésű társasházi lakásokat, lesz-e még belőlük eladó a piacon.
Problémát jelent, hogy a válság elmélyülése miatt az utóbbi 2-3 évben nem épített senki. A piacon jelenleg emiatt jobbára beragadt ingatlanok vannak, amelyek nem feltétlenül jó adottságúak. Jelenleg ezekre lehetne azonnal felvenni a CSOK-ot, de ennél a CSOK-kal vásárolni szándékozók is megfontoltabb vevők.
Ehhez kapcsolódik az a nagyon fontos dolog, hogy a jelenleg futó beruházások tőkeszegények, a fejlesztésekhez bankhitelt kell igénybe venniük, ami természetesen költséggel jár. A projektek jelentős részénél megjelenik egy szükséges, komoly vásárlói előfinanszírozás, ami azt jelenti, hogy a vevőnek az első kapavágásig ki kell fizetnie 30-40 százalékát a lakásnak, majd a befejezésig 80-85 százalékát. És ameddig lesz olyan vevő, aki meg tudja tenni ezt, addig el fogja vinni a kínálatot azoktól, akik a CSOK lehetőségével a nagy társasházi beruházásoknál élhetnének - hangsúlyozta Balla Ákos.
Több szempontból is hátrányban vannak a CSOK-os vevők
Az ÁFA csökkentés hatására beindult lakásépítések 2017 III. - 2018 I. negyedévére lesznek készen, tehát a 10 + 10 milliós CSOK-ra legkorábban 1,5 - 2 év múlva lehet beadni az igényléseket.
Balla Ákos tapasztalatai szerint az egy gyerekes CSOK igénylésekből lehet a legkevesebbet látni jelenleg, viszont komoly érdeklődés van két gyermekes családok esetében a használt lakásos CSOK-ra, ami egy lényegesen kisebb összeg, de milliós tétel ez is, így nagy segítség tud lenni. Annál is inkább, mert ezek a családok nem veszítik el a jogot arra, hogy ha 3 gyerekük lesz végül, akkor ezt a támogatást kiegészíthessék. Nem lehet tehát azt mondani, hogy nincs értelme a CSOK-nak, mert látszik, hogy sok ezer igénylés megy ki és sok ezer folyósítás történik, de összegszerűségében nagyságrendileg ott tartunk, mint a szocpol idején, és a 10+10 milliós CSOK nincsen kihasználva.
Az újépítésű ingatlanok esetén viszont nehezebb a CSOK-osok helyzete, főleg amiatt, hogy a projektek szinte teljes része még csak a kezdeti szakaszban van, így nem is lehet rájuk CSOK-ot igénybe venni.
Ugyancsak problémát jelent, hogy a CSOK-kal vásárolni szándékozók a jelen helyzetben nem mernek foglalót letenni az épülő ingatlanokra, mert nem biztosak benne, hogy hogyan fognak megfelelni 2018-ra a CSOK feltételeinek, illetve a beruházó részéről sokkal “vonzóbbak” a készpénzes vagy a banki hiteles vevők. Ez utóbbiak esetében, ha egy projektfinanszírozott ingatlanról beszélünk, és a lakossági hitelt a projektfinanszírozó banknál veszi fel az ember, akkor tud finanszírozási ütemeket teljesíteni, ha ezt kívánja tőle a beruházó. Egy CSOK-os vevő ezt sem tudja teljesíteni, mivel ez nem egy projektfinaszírozás típusú folyósítás, hanem ezt egyben a végén, sőt a vége után 180 nappal fogják folyósítani. Tehát ha valaki azt mondja, hogy én hitelt veszek fel és a hitelemet már beszámítja a lakossági finanszírozó a projektfinanszírozásba, akkor az is előnyösebb, mintha egy CSOK-ossal akarna szerződni a beruházó.
Mi kell ahhoz, hogy normálisan beinduljon a CSOK?
Balla Ákos úgy látja, hogy maga az egész gondolat jó, de magukat a lépéseket kellene egy picivel előrébb rendezni, tehát a CSOK-ot valamilyen módon már előbírálatban, a foglaló szerződéshez kötve kellene nyújtani, hogy a készpénzes vevőkhöz hasonlóan ugyanúgy tudjanak foglalóval vásárolni a CSOK-os ügyfelek is. Ennek megvalósulásához arra lenne szükség, hogy számukra lehetőleg a CSOK-ot vagy a 10 milliós hitelt is elő tudják minősíteni. A jelenlegi konstrukcióval szemben tehát ne kelljen megépülnie az ingatlannak, és ne kelljen használatba vételi engedéllyel rendelkeznie ahhoz, hogy CSOK-ot lehessen igényelni rá. Ezek minimális feltételek ahhoz, hogy a vásárlás dinamikájába ugyanúgy tudjon belemenni egy CSOK-os, mint egy nem CSOK-os vevő.
Balla Ákos véleménye szerint tehát pozitív irányba terelheti a hazai ingatlanpiacot a CSOK és az ÁFA csökkentés, de ahhoz, hogy a Kormány szándékainak megfelelően a társadalom legszélesebb – középső – rétegében is valódi lehetőséget kínálhassanak ezek az otthonteremtési programok, szükséges lenne még meghozni pár jogszabály módosítást.
A MIOSZ honlapjának hasábjain továbbra is olvashatnak majd a CSOK aktualitásairól, illetve a közeljövőben a jelenleg futó ingatlanfejlesztési projektek bemutatásával igyekszünk majd mélyebbre ásni a témában.
Kommentek