A Kormány koronavírus világjárvány nemzetgazdaságot érintő hatásának enyhítése érdekében szükséges azonnali intézkedésekről szóló 47/2020. (III. 18.) Korm. rendelet értelmében
"a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni."
Érintett ágazatok
Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ezen felmondási tilalom nem minden ágazatban, hanem csak a kormányrendeltben kifejezetten nevesített ágazatokban alkalmazható, vagyis csak a turisztikai, vendéglátóipari, szórakoztatóipari, szerencsejáték, filmipari, előadóművész, rendezvényszervező és a sportszolgáltatást nyújtó ágazatokban kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni a felmondási tilalmat.
A bérbeadóra és a bérlőre is egyaránt vonatkozik a felmondási moratórium?
Kérdésként merült fel, hogy a felmondás vajon bérbeadói vagy bérlői oldalon keletkeztet tilalmat? Ugyan erre a kérdésre a válasz szó szerint nem került meghatározásra, azonban álláspontunk szerint mind a bérlők, mind a bérbeadók tekintetében felmondási tilalmat keletkeztethet a kormányrendelet.
Mely helyiségek, ingatlanok képezik felmondási tilalom tárgyát?
A kormányrendelet egyértelműen rögzíti, hogy a tilalom a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre irányadó, amely valamennyi, kizárólag gazdasági célra szolgáló ingatlant magában foglalja.
A felmondási tilalom csak rendes felmondás, vagy rendkívüli felmondás esetén is alkalmazható?
A rendes felmondás esetét figyelembe véve a kormányrendelet egyértelmű célja az, hogy az abban felsorolt ágazatokban védelmet biztosítson a kiszolgáltatott helyzetben lévőknek, azáltal, hogy 2020. június 30. napjáig kizárta a megszüntetés lehetőségét, biztosítva ezzel a jelenleg bérelt ingatlan használatát a járvány okozta veszélyhelyzet idején is.
Az azonnali hatályú megszüntetés esetében azonban nem ennyire egyértelmű a helyzet, mivel a kormányrendelethez indokolás nem áll rendelkezésre.
Az mindenesetre bizonyos, hogy a leggyakrabban azonnali hatályú felmondás okaként a bérleti díj meg nem fizetése szolgál. Ebből következik, hogy a jogalkotó célja járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő gazdasági szereplők helyzetének a biztosítása, vagyis, hogy fizetési késedelmek miatt ne lehessen a bérleti szerződéseket felmondani.
A fentiek okán álláspontunk miatt bérleti díj elmaradás vagy nemfizetés okán nem mondható fel azonnali hatállyal a bérleti szerződés a kormányrendeletben szereplő ágazatokban.
Mi történik szerződésszegő magatartás esetén?
Nem ilyen egyértelmű ugyanakkor, hogy mi a helyzet abban az esetben, amikor valamelyik fél szerződésszegő magatartása (pl. a bérlő rongálja az ingatlant, vagy a bérbeadó nem biztosítja a rendeltetésszerű használatot) ad okot az azonnali hatályú felmondásra.
Jelenleg nincs egyértelmű válasz arra, hogy ezen esetben jogszerű lehet-e az azonnali hatályú felmondás vagy a felmondási tilalom ezen esetekre is vonatkozik. Vélhetően erre a kérdésre a bírói gyakorlat fog választ adni.
Meddig tart a felmondási tilalom?
Jelenleg a felmondási tilalom 2020 június 30. napjáig tart, az időpontot a Kormány a veszélyhelyzet fennállásáig meghosszabbíthatja. A tilalom alatt a szerződés megszűnésére nem kerülhet sor, azonban ez nem jelenti azt, hogy felmondás ezen tilalom alatt ne lenne közölhető, abban az esetben, ha a felmondási időt figyelembe véve a szerződés a tilalom letelte után szűnik meg.
További kérdés esetén forduljanak hozzám bizalommal:
dr. Horváth Hanga - ügyvéd
Kommentek