A vidéki ingatlanpiacról szóló cikksorozatunk következő állomása Miskolc, ahol Kiss Csabát, az Imperial Ingatlan tulajdonosát kértük meg, hogy vezessen minket körbe, és mutassa be az ország negyedik legnagyob városát ingatlanközvetítői szemüvegen keresztül.
A 2015-ös évben általános tendenciának mondható, hogy emelkedtek a ingatlanok árai, mint ahogy a növekedett a tranzakciók száma is. Megfigyelhető ez jelenség az Önök tevékenységi területén is?
Kiss Csaba (Imperial Ingatlan): Miskolc viszonylatában kijelenthető, hogy a panel és tégla lakások elhelyezkedéstől és állapottól függően 10-20% közötti áremelkedésen mentek keresztül. A lakóház típusú ingatlanok esetében nem érzékelhető különösebb áremelkedés. Az ipari ingatlanok viszonylatában viszont érzékelhető némi keresletnövekedés. A lakásbérleti díjak pedig 30-40%-os növekedést mutatnak, míg az irodabérlet piacon is érzékelhető keresletnövekedés, de közel nem arányos módon a lakásbérleti piachoz mérten.
Jelenleg az ingatlanpiac egyes szegmenseiben erősen keresleti piacról beszélhetünk. Ön szerint mi kellene ahhoz, hogy beálljon egy egészséges egyensúly a kereslet-kínálat szempontjából?
K.CS.: Miskolc esetében mind a tranzakciók számának emelkedése, mind az áremelkedés jóval konszolidáltabb ütemben halad, mint más nagyvárosokban vagy Budapesten, így nálunk egyelőre nem mondható ki, hogy a túlzott kereslet vezérelné a piacot. Lassan, de emelkednek a mutatók. Városunk esetében várakozásaink nem a kereslet csökkenését remélik. Esetünkben - szemben más nagyvárosok helyzetével - nem beszélhetünk hirtelen bumm szerű növekedésről. Ehelyett lassabb de reményeink szerint folyamatos ár- és tranzakció növekedésre számítunk. Ilyen szempontból Miskolc viszonylatában egy kiegyensúlyozottabb piacról beszélünk.
Az albérletpiacon is meglehetősen elszálltak az árak, ami komoly kihívás elé állítja az albérletet keresőket. Mi ennek az oka, és Ön szerint mi kellene ahhoz, hogy konszolidálódjon a helyzet?
K.CS.: Miskolc esetében - mint ahogy azt a fentiekben írtam - nagyságrendileg 30-40%-os lakásbérleti díj növekedés mutatható ki. Újabb és újabb, egyre minőségibb munkahelyek teremtődnek városunkban is, az ipari parkjaink folyamatosan bővülnek, az elvándorlás kezd megállni, így ezen tényezők együttese komoly bérleti díj növekedést eredményez és kezdenek az árak a helyükre kerülni ebben a szegmensben Miskolc esetében is. Ezen a területen nem várunk csökkenést. Azt gondolom, hogy szemben esetleg más nagyvárosok bérleti díjaival, Miskolc esetében reális értéken képződnek az albérleti árak, melyek elhelyezkedés, ingatlantípus, műszaki, esztétikai állapot és felszereltség, valamint alapterületi nagyság szerint nagyságrendileg 800 Ft/nm-2.300 Ft/nm ár között mozognak. Akár még további növekedés sem kizárt.
Az ingatlanpiac egyik legmozgalmasabb területe mostanában a panellakások piaca. Mi a helyzet az ország egyik legnagyobb lakótelepén, az Avas lakótelepen?
K.CS.: Miskolc Avas városrészében az elmúlt 1-2 éves időszak legfontosabb változása ingatlanpiaci szempontból az volt, hogy igen nagy számban megtörténtek a fészekrakó programban jogtalanul lakáshoz jutó egyének kilakoltatásai. Ez a probléma egyébként is a városrész csak bizonyos és szűkebb részét érintette. Az Avasi lakások értéknövekedése százalékos arányban kifejezve, azonos arányú a város más városrészében tapasztalható panellakások értéknövekedésének mértékével.
Milyen prognózist tudna nekünk adni az elkövetkező időszakra az ingatlanpiacon?
K.CS.: Úgy gondolom, hogy lassan azon ingatlan típusok esetében is elindul majd egy lassú, de folyamatos ár- és tranzakciószám növekedés, amiben egyelőre ez nem volt érzékelhető Miskolcon. Egy jóval komótosabban reagáló helyi piacról beszélhetünk, mint más nagyvárosaink esetében, nem beszélve Budapestről. A munkahelyeink számának folyamatos emelkedése és az elvándorlók számának csökkenése, valamint a politikai (lásd pl.:CSOK), gazdasági, hitelkörnyezet pozitív irányú változása mindenképpen afelé kell, hogy vezessen Miskolcon is, hogy mind a tranzakciók számának emelkedése, mind az árak emelkedése egy lassú, de folyamatosan felfelé ívelő szakaszba kerüljön. Persze a lassabban reagáló piacnak ugyanúgy megvannak az előnyei, mint a hátrányai is, esetünkben egy kiegyensúlyozottabb, szélsőségektől, hektikusságtól mentesebb piacról beszélhetünk.
Mint ahogy Kiss Csaba szavaiból is kiderül az ingatlanpiac az ország keleti területén is ébredezik, még ha ennek a folyamatnak a dinamikája el is tér például a fővárosétól. Ahogy olvashattuk, az ingatlanpiaci mozgásokat ok-okozati viszonyban befolyásolják a gazdasági (új ipari parkok) és ebből következően a szociológiai (elvándorlás megszünése) események is. Az ország egy-egy területének feltérképezésével az is a célunk, hogy az ingatanpiac kapcsolódó területeivel is megismertessük olvasóinkat.
Szerző: Máté Péter
Kommentek